Changement climatique : quel impact sur l'immobilier ?

Hausse des températures, sécheresses, montée des eaux... A quoi ressemblera l'immobilier en France en 2050 ?

Hausse des températures moyennes en France, élévation du niveau de la mer, sécheresses récurrentes... Les effets du changement climatique en France sont d'ores et déjà indéniables. Météo France, qui a étudié les effets en France, prévoit une évolution disparate selon les régions : certaines zones risquent d'être très fortement impactées, tandis que d'autres peuvent espérer rester relativement épargnées par les effets du changement climatique.

Quelles sont les conséquences sur l'attractivité des régions françaises ? Un bien immobilier situé dans une région à forte canicule va-t-il perdre de sa valeur ? Les propriétés en bord de mer sont-elles menacées par l'élévation du niveau de la mer ?

Pour répondre à ces questions, et savoir comment se préparer à ces risques, un état des lieux des impacts du changement climatique sur l'immobilier en France.

Le changement climatique et son impact sur l'immobilier

1. Hausse des températures et inconfort thermique

La hausse des températures en France se caractérise par plusieurs phénomènes : l'augmentation des températures moyennes annuelles sur l'ensemble du territoire (de +1,6°C à 3°C d'ici 2050 (AFP, 2021)), l'augmentation du nombre de jours de canicule, l'allongement et l'augmentation de l'intensité des vagues de chaleur... Tous ces phénomènes augmentent l'inconfort thermique au sein du logement.

Souvenez-vous des nuits torrides où, après une journée de chaleur intense, il est impossible de fermer les yeux à cause de la chaleur moite de l'air... Imaginez maintenant que ces journées se répètent deux ou trois fois plus souvent par an. Ce n'est pas enviable, n'est-ce pas ?

Quelles sont les régions les plus touchées ?

Lors de la dernière canicule de 2019, ce sont l'Occitanie et Provence-Alpes Côte d'Azur qui ont connu les températures les plus élevées, tandis que la Bretagne et les Hauts-de-France ont été privilégiés par les touristes estivaux cette année-là (L'Express, 2019).

Ces phénomènes continueront à affecter la France de manière très inégale...

Impacts du changement climatique sur l'immobilier et le tourisme

Si le marché immobilier n'a pas encore montré d'évolution directement liée à ces phénomènes, on constate que sur la période 2015-2019, l'augmentation de la fréquentation touristique a été près de deux fois plus importante dans les départements les plus frais (Seine Maritime, Manche : +9,6% en moyenne) que dans les départements les plus touchés par les canicules (Hérault, Gard : +4,5% en moyenne) (INSEE, 2022).

Les deux épisodes caniculaires de 2017 et 2019 pourraient expliquer cette préférence, avec notamment le pic de température de 2019 qui a culminé à 46°C dans l'Hérault.

Les villes, en première ligne du réchauffement climatique

Les villes seront particulièrement touchées, car elles forment des îlots de chaleur qui amplifient les phénomènes de canicule et rendent difficile la baisse des températures (en raison du manque de verdure, de la profusion d'espaces bétonnés, etc.) A Paris, on pourrait avoir en 2050 trois fois plus de nuits chaudes qu'à l'accoutumée, soit 20 nuits par an (AFP, 2021).

A Marseille, nous pourrions avoir six fois plus de journées extrêmement chaudes ; et à Brest, deux fois plus de journées anormalement chaudes.

Cartographie des tendances de la température :

2. Risque accru de sécheresse et d'affaiblissement des bâtiments

En janvier 2022, Covéa, le premier assureur français (propriétaire des marques MAAF, GMA et GMF) a révélé dans son livre blanc sur le changement climatique qu'il y aura une augmentation inévitable des risques pour les bâtiments en raison des sécheresses causées par le changement climatique en France.

En effet, Covéa signale qu'il y a déjà eu une nette augmentation des sinistres liés à la sécheresse, qui devrait continuer à augmenter de plus de 60 % d'ici à 2050 en France.

Quels sont les liens entre la sécheresse et la fragilisation des bâtiments ?

Le risque de sécheresse, qui pour le bâti prend la forme du risque d'assurance " retrait-gonflement des argiles ", est un phénomène qui fragilise le sol sur lequel sont construits les bâtiments lorsque ce sol connaît des épisodes de sécheresse. Ce phénomène, lié aux variations de volume du sol, entraîne des tassements différentiels qui provoquent des dommages aux bâtiments.

Depuis 2016, la récurrence des épisodes de sécheresse intense et les dommages causés ont augmenté. Entre 1989 et 2020, les coûts liés aux effets de la sécheresse s'élèvent à près de 15,2 milliards d'euros.

L'analyse réalisée par Covéa (voir carte ci-dessous) suggère que le Massif central pourrait connaître une aggravation intense des dommages causés par la sécheresse.

Cartographie des risques :

3. L'élévation du niveau de la mer, une menace pour les côtes françaises

Un autre effet du changement climatique est la montée des eaux, qui menace toutes les zones côtières. Qu'en est-il de la France, avec ses 5 500 km de côtes ? La montée des eaux est-elle préoccupante ? Peut-elle représenter un risque pour l'immobilier ?

Selon l'analyse de Callendar, l'exposition au risque d'érosion côtière due à l'élévation du niveau de la mer est largement sous-estimée. En effet, 15 000 transactions immobilières conclues entre 2016 et 2021 concernaient des biens qui deviendraient inondables avant 2050. La valeur totale de ces biens au moment de l'achat a été estimée à 5 milliards d'euros, une valeur qui ne prend pas en compte l'exposition au risque.

Cette hausse globale est déjà réelle : depuis le début du 20e siècle, une hausse de 20 centimètres a été observée, ce qui est plus rapide que tout ce qui a été observé au cours des 3 000 dernières années.

Callendar précise que l'embouchure de la Seine et la côte atlantique sont les plus exposées, avec des villes comme Le Havre, pour laquelle la valeur des biens menacés à l'horizon 2050 serait de plus de 1 000 millions d'euros, ou encore Bordeaux, Deauville et Caen.

Un autre point important de l'étude est que si ces risques sont déjà présents en 2050, ils augmenteront d'ici la fin du siècle.

Selon les différents scénarios analysés, c'est-à-dire en fonction de la vitesse de fonte des glaces antarctiques et de la quantité de gaz à effet de serre émise au cours du siècle, le nombre de biens menacés pourrait être multiplié par 10 d'ici 2100.

Cartographie des risques liés à la montée des eaux :

4. Perte de valeur des biens due aux risques climatiques

Votre maison est-elle fortement menacée par le changement climatique ? Votre bien risque-t-il de perdre de la valeur d'ici 2050 ? Sachant que les accédants à la propriété (propriétaires ayant encore des emprunts à rembourser pour l'achat de leur résidence principale) vivent en moyenne 27 ans dans leur logement (INSEE, 2017), les transactions réalisées aujourd'hui sont déjà affectées par les changements à venir d'ici 2050... c'est-à-dire dans 28 ans.

L'évolution de l'attractivité des biens immobiliers

Un certain nombre de facteurs doivent être pris en compte pour évaluer la perte potentielle de valeur. L'analyse des transactions réalisée par Callendar au cours des cinq dernières années suggère que le risque climatique est actuellement largement sous-estimé sur le marché de l'immobilier.

Certains investisseurs ou promoteurs immobiliers proposent de moderniser leurs bâtiments pour éviter l'"obsolescence climatique", c'est-à-dire l'adaptation des bâtiments pour les protéger contre les effets du changement climatique.

Cette résilience pourrait alors prendre la forme d'une meilleure gestion de la température et de l'humidité à l'intérieur des bâtiments, ou d'une protection supplémentaire des canalisations contre les inondations... Mais elle ne protège pas contre les autres désagréments d'une ville touchée par ces phénomènes extrêmes : est-il toujours agréable de vivre dans une ville qui connaît plus de 10 jours par an au-dessus de 35 degrés, comme Toulouse ?

Où le nombre de nuits chaudes atteint 19 par an, comme à Grenoble ? Aujourd'hui, aucune étude ne montre que les prix de l'immobilier évoluent dans ce sens, mais leur attractivité pourrait changer d'ici le milieu du siècle.

Le risque de non-assurabilité des biens

Au risque d'attractivité s'ajoute le problème de l'assurabilité des biens. En effet, dans les zones de plus en plus exposées aux risques, avec des dommages matériels et financiers importants, les assureurs pourraient décider de ne plus couvrir certains sinistres, ou les prix deviendraient tellement élevés qu'ils pourraient être prohibitifs pour les propriétaires.

Déjà, dans certaines régions d'outre-mer, plusieurs assureurs se sont retirés car les risques sont jugés trop élevés, et même là où l'assurance est encore disponible, la segmentation des tarifs est telle que l'assurance devient économiquement inabordable (L'Argus de l'Assurance, 2019).

Accès à l'information sur ces risques

Principale conséquence qui touchera les propriétaires à partir de l'année prochaine, avec l'entrée en vigueur d'une nouvelle loi relative à l'information sur les risques d'érosion côtière. En France, à partir de 2023, les locataires et les acquéreurs devront être informés des risques d'érosion côtière dans un délai d'un siècle dès la publication de l'annonce. En outre, les propriétaires devront prévoir les coûts de destruction et de restauration.

Cette loi vise à s'assurer que les acheteurs et les locataires sont conscients des risques auxquels le bien qui les intéresse sera exposé, à la lumière des développements anticipés dus au changement climatique.

Il existe donc un risque réel pour tous les biens qui ont été acquis récemment, dans l'ignorance des risques auxquels ils sont exposés, et qui pourraient ensuite perdre de la valeur sur le marché immobilier une fois ces risques connus.

Selon M. Callendar, dans les 78 communes de France où les biens à risque avant 2050 représentent plus de 5 % des transactions, le marché immobilier local risque d'être fortement impacté par la communication de ces nouvelles informations.

Conclusion l Changement climatique et immobilier

Votre bien risque-t-il de perdre de sa valeur ?

Tout dépend de son exposition aux risques spécifiques liés au changement climatique, notamment l'élévation du niveau de la mer, la hausse des températures et l'augmentation de la sécheresse. Les effets du changement climatique ne seront pas les mêmes selon les zones géographiques : les côtes nord-ouest et ouest de la France seront les premières à subir l'élévation du niveau de la mer, tandis que le sud, l'est et les grandes villes seront plus exposés à l'augmentation des températures.

Quand le bien risque-t-il de perdre de sa valeur ?

Dans le cas de la montée des eaux, la loi Climat pourrait bien révéler dès 2023 que certains biens sont surévalués par rapport à leur exposition au risque. Dans le cas de la hausse des températures et de la sécheresse, aucune étude n'indique à ce jour un risque potentiel de perte de valeur, même si des signaux faibles indiquent que les canicules récurrentes augmentent l'attractivité des régions épargnées par les fortes chaleurs.

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