Immobilier : Les quatre risques climatiques affectant la valeur des biens immobiliers

Inondations, tempêtes, érosion côtière, sécheresse et incendies. Avec le réchauffement climatique, les événements climatiques autrefois exceptionnels deviennent plus fréquents dans toutes les régions de France. Cette aggravation peut, à terme, avoir un impact négatif sur la valeur d'un bien immobilier. Voici quatre risques climatiques affectant la valeur d'un bien immobilier à prendre en compte lors de l'achat.

Avec la hausse générale des températures, les risques climatiques susceptibles d'affecter à terme la valeur d'un bien immobilier se multiplient. Des inondations à la sécheresse, en passant par la submersion ou le manque de neige, la liste des dégradations climatiques s'allonge. Il convient donc de bien s'informer avant d'acheter.

Outre les obligations légales consécutives à une transaction immobilière (état des risques naturels et de pollution), il est important de rechercher toutes les informations utiles sur le milieu environnant, notamment sur le site gouvernemental georisques.gouv.fr.

Cependant, ce sujet est en constante évolution. "Alors que le climat continue de se dégrader, certaines régions sont nouvellement touchées par des risques auxquels elles n'avaient jamais été confrontées auparavant. Dans le même temps, un risque identifié peut ne jamais se matérialiser", commente Thibault Laconde, président et cofondateur de Callendar, un site spécialisé dans les risques climatiques.

Par ailleurs, "la notion de risque reste très relative en matière de valorisation. Pour l'instant, c'est encore l'emplacement qui détermine le prix", reconnaît Laurence Leguil, vice-présidente de l'Institut d'études juridiques du Conseil supérieur du notariat.

Quatre risques climatiques

Erosion côtière

Sur le littoral, le risque d'érosion côtière est désormais bien identifié. Plusieurs cas d'effondrements de falaises ou de disparitions de dunes ont déjà rayé de la carte certaines constructions et en ont fragilisé d'autres à proximité.

Depuis le 1er janvier 2023, en vertu de la loi climat et résilience du 1er octobre 2022, l'exposition au recul du trait de côte doit désormais être mentionnée dans les annonces immobilières. "L'acquéreur doit être informé au préalable d'une exposition potentielle à ce risque. Un document à ce sujet doit figurer en annexe de l'acte de vente", précise Thibault Laconde.

Inondations

Les inondations sont de plus en plus fréquentes sur l'ensemble du territoire français. Le dernier événement majeur s'est produit en novembre et janvier derniers dans plusieurs communes du département du Pas-de-Calais. Résultat : des maisons inhabitables vouées à la démolition, dont certaines devraient théoriquement être rachetées par l'État. S'il est encore un peu tôt pour en évaluer les conséquences, "il y aura un impact sur les prix de l'immobilier local", estime Edouard Grimond, porte-parole pour l'immobilier au Conseil supérieur du notariat.

"En ce moment, nous sommes sollicités par les assureurs pour estimer les biens endommagés. Même restaurés, leur valeur devrait être inférieure de 20 à 30 % à ce qu'elle était avant la crue", indique Arnaud Merlin, de l'agence L'Adresse à Saint-Omer. "Avant cet événement climatique majeur, le risque d'inondation était connu, mais il n'avait pas d'effet sur les prix", ajoute-t-il.

A l'autre bout du pays, près d'Arcachon, l'eau est également un danger avec des risques de submersion. Certains quartiers de cette ville, comme La Pointe de l'Aiguillon ou Les Prés-Salés, sont concernés. "Bien que connu, ce risque n'effraie pas les acheteurs et n'a pas d'impact négatif sur les valeurs. Il faut dire que dans ces secteurs, l'offre est rare et les biens offrent des vues sur la mer", précise Christophe Voisin de l'agence Orpi Arcachon.

Dans le Morbihan, "la moitié de la presqu'île de Gâvres est en zone inondable, notamment dans sa partie orientale. Il y a un léger différentiel de prix entre l'Est et l'Ouest. Certains acheteurs sensibles pourront négocier légèrement les prix, tandis que les plus inquiets iront voir ailleurs", note Jérôme Germond, directeur de Laforêt Lorient.

Manque de neige

Avec la fonte des glaciers et la diminution des chutes de neige, l'attrait de "l'or blanc" risque de s'estomper. "Le manque de neige se fait déjà nettement sentir sur les stations situées en dessous de 1 500 mètres d'altitude", affirme Thomas Arnéodo, président de la commission "Locations de vacances" à la chambre FNAIM Savoie-Mont-Blanc.

"Certains amateurs de ski qui possèdent une propriété dans ces régions envisagent de la vendre pour cette raison. Ils savent qu'ils devront payer plus cher pour trouver de la neige", ajoute-t-il.

A noter que les prix de l'immobilier au mètre carré en montagne varient fortement en fonction de l'altitude et de la fréquentation des stations. Face à ces changements climatiques majeurs, certaines stations de montagne ont choisi d'adapter leur modèle. "Elles misent sur la fréquentation estivale avec une offre d'activités variées", explique Thomas Arnéodo. Cette attractivité a un effet direct sur la fréquentation et se répercute sur la valeur des biens immobiliers.

"Le Panorama 2024 de Cimalpes, étude annuelle sur l'immobilier de montagne, indique que "le réchauffement climatique fait de la montagne une destination estivale fraîche", notant que "les activités d'intersaison compenseront progressivement le raccourcissement de la saison hivernale".

Sécheresse

Avec l'augmentation des vagues de chaleur, les constructions sont soumises à des contraintes importantes. Certaines sont affectées par le retrait-gonflement des sols (RGA), provoquant des fissures et menaçant parfois la stabilité de la structure.

"Une villa que j'avais à vendre à Hyères présentait des dégâts visibles. Située sur un terrain en pente, elle présentait des fissures au niveau de la façade et de l'escalier, alors que les fondations étaient intactes. Ce bien, estimé à 550 000 euros, a été vendu à 450 000 euros à cause de ce problème", raconte Béatrice Favat-Poinsot, de l'agence L'Adresse à La Crau.

A Grabels, près de Montpellier, "une maison de vigne avec une fissure importante a été expertisée à la demande d'un acquéreur potentiel. Le rapport rassurant a permis de négocier un prix dans la moyenne du secteur", note Frédéric Natéra, de l'agence L'Adresse à Grabels.

La sécheresse entraîne également une augmentation des risques d'incendie, ce qui peut dissuader certains acheteurs.

Par Laurence Boccara - Les Echos - Publié le 6 mars 2024 à 12:00Mis à jour le 6 mars 2024 à 13:36 

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